Építészet

Varga-Ötvös Béla cikkét a Studio Metropolitana és a hg.hu együttműködésében közöljük. Varga-Ötvös Béla közgazdász, a Falu-Város-Régió című település- és területfejlesztési folyóirat korábbi felelős szerkesztője, az ÉrtékTérkép Gazdasági Tervező és Tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója. Vidékfejlesztési stratégiák kidolgozásával, önkormányzati- és környezetgazdálkodással, urbanisztikai kutatással foglalkozik. A cikk első része november 18-án jelent meg, Albertfalva lehetséges fejlesztéseiről.

Terület- és értékgazdálkodás a felszíni közlekedési forgalom megszüntetésére alapozva

Száz évvel ezelőtt a budapesti Belvárosnak az Astoriától az Erzsébet hídig, a híres Duna-korzóig terjedő területe Magyarország és Európa egyik legelegánsabb övezete volt. Ahogy az egy világváros történelmi központjának kellős közepéhez illik. Ma pedig? Kétszer három sávon tranzitforgalom araszol zajjal, porral, rossz levegővel. Nem lehet leállni, lekanyarodni. A helyzet akkor enyhül néhány másodpercre, ha az autók tilos jelzést kapnak.

A következmény: bedeszkázott kirakatok, akciózó üzletek, üres lakások, elhagyott irodák. Az ingatlanárakat vizsgálva, kiderül, hogy ebben a zónában a lakás, az üzlet, az iroda piaci ára csak kicsit több mint Újpesten, a metróhoz közel – a lakótelepen. Nyilvánvaló, többszörös különbségnek kellene lennie. Milyen veszteség, elmaradt haszon, halmozódik évtizedek óta?!

Az ábrák a belvárosi lakások, irodák, üzletek ingatlanpiaci árait mutatják, tömbönként. Kitűnik, hogy a Ferenciek tere, Kossuth Lajos utca mente a környék legalacsonyabb kategóriáit jeleníti meg.

Hogyan lehet kiaknázni a területben rejlő, európai kitekintésben is páratlan helyi értéket, azaz a lehetőséget? Egyértelmű, hogy komoly befektetés nélkül nem megy. Már több cikkben, a kilencvenes évek óta fel-felvetett javaslatom az, hogy az Astoriától az Erzsébet-hídig (Váci utcáig) terjedő mintegy 500 méteres szakaszon meg kellene szüntetni a felszíni gépjármű forgalmat. A Belvárost érintő forgalmat és a közösségi közlekedést 1-1 sávban kéreg alá kellene vezetni, majd fel az Erzsébet-hídra. A kéreg alatt történne a helyi lakhatáshoz és más funkciókhoz kapcsolódó igények kiszolgálása, a célparkolással együtt, igénybe véve a pincéket, tömbbelsőket, köztereket. Ez óriási pénz, és műszakilag rendkívül bonyolult. Viszont, az a használati értéknövekedés, ami a lakó, üzleti, irodai, kulturális, szállodai, vendéglátóipari, turisztikai és más világvárosi funkciókban végbemegy, várhatóan olyan hasznosítható területérték növekedést indít el, amely fedezni tudja a beruházási és fenntartási költségeket. A gyalogos övezet létrehozása nem újdonság, a tranzitforgalom kiváltására, pedig ma már tervlapokon megjelenő megoldások léteznek. Valójában történeti városrehabilitációról van szó - „a hely a helyére kerül”.

Szakmai körökben sokaknak más a véleménye. Van, aki a felszínen 1-1 átmenő és közösségi forgalmi sávot javasol irányonként, így a járdafelület egy sávval növelhető. Ez a megoldás hozna javulást, de jelentős értéknövekedést nem, mert a használatban alig történne változás. Van, aki csak közösségi közlekedést engedne a felszínen. Erős érv az is, hogy e megoldások sokkal olcsóbbak. Mindez igaz, és átmeneti megoldásoknak is megfelelőek.

Javaslat a Ferenciek tere -Kossuth Lajos utca rendezésére (Levegő Munkacsoport)

De, a „területben több van”. A felszín alatti kiszolgálás nem létkérdés, viszont a felszíni közlekedés, még ha csak közösségi, ill. „besurranó” kiszolgáló is, zavaró, és teret, hatást vesz el a helyszín értékeinek érvényesülésétől. Viszont közlekedés kell, ezért a felszín alatti a tiszta megoldás. A forrás az ingatlanok értékében van.

A Ferenciek tere - Kossuth Lajos utca fejlesztési és rendezési mintájaként a bécsi Mariahilfer Strassét szokás felhozni. A Mariahilfer kulturált bevásárló, vendéglátó, szórakoztató utca csillapított forgalommal. Kiváló minta a Király, a Baross, a Podmaniczky utca fejlesztéséhez. A pesti belvárosi központ mintája – Bécsnél maradva – a Graben. Ez történelmileg is megállja a helyét. A világhírű Grabent kb. 300 méter hosszan elegáns üzletek szegélyezik, és a Stephansdom terével együtt alkotják Bécs főterét és főutcáját. Innen indul a Karntner Strasse gyalogos bevásárló zónája. A kézenfekvő párhuzamok: Graben – Ferenciek tere és Kossuth Lajos utca, ill. Váci utca – Karntner Strasse, és Mariahilfer Strasse – Király utca. A két városközpont változása történetileg is összehasonlítható.

A bécsi Graben és a budapesti Ferenciek tere: 100 év

XIX. század végi rendezési tervek a bécsi Graben és a budapesti Ferenciek tere környékére

A rendezési tervek megvalósítása a XX. század elején, és a terek állapota száz évvel később

A Grabenen ma már nincs felszíni közlekedés. A hely az értékén hasznosul. A lényeg viszont az, és ez mellbevágóan mutatja a mi Belvárosunk közepének jelen piaci értéke és potenciális értéke közötti különbséget, hogy a Ferenciek tere és Kossuth Lajos utca mentén sokkal több funkció és érték van, mint a bécsi Grabenen. Az exkluzív üzletek, irodák, lakások mellett nálunk van egyetem, egyetemi könyvtár, „csúcs” színház, elegáns mozi, a közelben magas közhivatal, gimnázium, a Duna a Duna-korzóval, háttérben a Gellértheggyel, és még a főtemplomunk is száz évvel korábbi alapítású. Szóval, hol van Európában ilyen főtér és főutca? Ünnepekkor lehetne akár szabadtéri táncparkett!

Az ünnepi Graben

Nagy léptékű, költséges, kéreg alatti megoldáson alapuló köztér-fejlesztésre Budapesten is van kiváló történelmi példa: az Andrássy út 1890-es évekbeli tovább fejlesztése. Az Andrássy út kiépítése döcögve indult, az 1870-es években a magán ingatlanfejlesztések megtorpantak. A Fővárosi Közmunkák Tanácsa (FKT) kézbe vette az ügyet, új területhasznosítást készített és a hatalmas projektet sínre tette. A kilencvenes évekre, a megnövekedett forgalmat rendezni kellett. A felszíni lóvasutat, villamost elvetették és eldöntötték: a föld alatt oldják meg a közösségi közlekedést. Költséges beruházás volt, és műszakilag rendkívül bonyolult. A befektetéssel új léptéket, egyedi és többlet értéket kapott az Andrássy út. A város gazdagodott. Megérte? Azóta is profitálunk belőle.

Az Andrássy út egykori fejlesztése kéreg alatt, valamint főgyűjtőcsatorna és vízvezetéki főcső keresztezése 1896-ban az Oktogonnál

Mindehhez megfelelő intézményrendszer is szükséges. Az itt vázoltak megvalósításához vannak már létező, működő intézmények, és vannak előzmények. A XIX. század végi városegyesítést követő, léptékváltó városfejlesztés alapintézménye volt a Főváros Közmunkák Tanácsa. Mai napig azt a térszerkezetet használjuk, amit az FKT közreműködésével építettek. A nagy léptékű fejlesztésekhez a minta tehát rendelkezésre áll, melyhez különböző helyi intézmények kapcsolódhatnak.

Az intézményrendszernek ki kell terjednie a folyamatos üzemeltetésre, fenntartásra, és a kontrollra is, mert például a túlzott értéknövekedés romboló hatású fejlesztéseket – rövid távú haszon kitermelést – generálhat. A fejlesztési szabályozás alapfeltételei: a fejlesztési és rendezési terveket jóvá kell hagyatni a polgárokkal, érdekeltekkel, akár helyi népszavazás útján is, ill. a keletkező jövedelmek, bevételek bizonyos részének helyben kell lecsapódnia. Érvényesíteni kell a visszacsatolás elvét, amelynek pénzügyi-gazdasági bázisa létrehozásában a területérték alapú adózásnak - idővel - kulcsszerepet kell kapnia. Néhány szükséges, sokak által is javasolt intézménytípus:

- Budapest Fejlesztési Igazgatóság (a volt FKT mintájára)
- Városfejlesztő társaságok
- Utca-, üzlet-, lakóövezeti közösségek
- Agglomerációs Fórum
- Polgármesterek Tanácsa
- Városfejlesztési Pénzalapok
- Budapest Regionális Bank

Végül...

A két budapesti példán bemutatott város- és ingatlanfejlesztési módszer az adott térség gazdasági és területérték potenciáljának együttes hasznosítására irányul. Cél, hogy a helyi érték „újratermelése” bővített, de minimum egyszerű módon következzen be, ami a városi életminőség javításának ökonómiai alapja. Erre önfenntartó mechanizmus építhető, ha a területérték-hasznosítás eredményeit visszaforgatják a területbe, és elengedhetetlen feltételként, az érintett városhasználók közössége , tehát nem feltétlenül csak a helyi lakosság, legitimálja a folyamatot. Alapvető elvárás, hogy a közösségi érdek a (fejlesztői) magánérdekhez hasonlóan érvényesüljön a területérték kiaknázásában és részesüljön a hasznokból. Ehhez újra-közvagyonosítás szükséges, amelyet általános fejlesztési tervvel (á.f.t.) szükséges megalapozni. Majd ennek kidolgozása és társadalmi egyeztetése, elfogadása után el kell készíteni az ezzel adekvát új általános városrendezési tervet (á.v.t.). A közszférának (ön)fenntartható forráshoz, ismét (ingatlan)vagyonhoz kell jutnia. Hogy képes legyen átfogó, gazdálkodás-elvű településfejlesztési gyakorlatot irányítani, hogy ne mások pénze után fusson. A fejlesztési forrás a lábuk előtt/alatt hever - a helyi érték formájában.

A Metropoly Fórum cikksorozatában eddig megjelent:

Az ötmilliós Budapest: rém- vagy vágyálom? Beszélgetés Gauder Péterrel

Kormányzási eszközök a nyitott metropolisz-fejlesztésért - Horváth M. Tamás cikke

A folyamat fontossága - Pallai Katalin a demokratikus döntéshozatalról

Város-tér-fejlesztés - Varga-Ötvös Béla Albertfalva lehetőségeiről

A jövő héten Polyák Levente és Szabó Tünde cikkeit közöljük. Budapest hosszú távú városfejlesztésének témájában várjuk a hozzászólásokat, cikkeket.